杭州“认房不认贷”后：四批次土拍现“全民企拿地”，新房成交量骤增

11月29日，杭州第四批次集中供地正式出让，此次为杭州集中供地以来出让规模最小的一个批次。8宗涉宅地块全部成交，3宗地块触及封顶摇号，1宗溢价率10.75%，4幅底价成交，成交总金额98.9亿。

值得注意的是，本轮供地，8幅地块均为民企斩获。“没有了地方平台的托底，（能够实现）全部民营企业拿地，也说明了房企对于杭州房地产市场的信心。”中指研究院认为。

而完成四轮集中供地后，2022年，杭州全年共成交涉宅地块131宗，成交总建面1165.5万方，同比下降13.5%，总土地出让金1913.5亿元，同比下降13%。中指研究院华东分院常务副总经理高院生认为，杭州今年全年成交总金额较2021年有所回落，主要受整体市场环境以及房企资金困境的影响。“但相较于其他城市，杭州市场仍具有较充足的韧性，房企依然中长期持续看好。” 高院生说。

值得一提的是，杭州在11月提出“认房不认贷”放松楼市后，土地市场和楼市均体现了明显热度。

本地房企“扛大旗”

根据出让公告，杭州第四批次集中供地仅推出8宗地块，出让面积431亩，总建筑面积49.7万平方米，总起价91.2亿元，为杭州年内集中供地规模最小的一次。但8宗地块包含有钱江新城二期、钱江世纪城等核心板块优质地块，整体而言地块质量较好。

同时，此轮供地的竞拍规则也有所调整，取消溢价10%封顶后的“一次报价”方式，调整为溢价封顶后不高于12%，上限有效报价企业超过1家的，直接参与摇号。业内人士认为，规则改变之后，资金实力比较强的企业优势将会更加明显。

“整体来看，本次土拍热度分化依旧较为明显，以奥体、钱二为代表的主城核心地块依旧高热，而富春、场口镇、河上镇等近远郊地块则以底价成交为主。”专家指出。“从土拍结果上看，本轮杭州本地房企依然扛起来了大旗。”高院生向《华夏时报》记者强调。而记者看到，本次拿地的7家房企均为民营企业。

在3宗进入摇号环节的地块中，房企参与热度最高的世纪城核心单元SJC0204-01地块共吸引了42家房企报名登记，创下杭州2022年土拍房企报名登记新纪录，包括绿城、建杭、大家、西房、杭州钱江房产、招商蛇口、滨江集团、金地、中海、中天、中建三局、龙湖、星耀等房企均参与了此次摇号。

经过17轮线上竞价，世纪城核心单元SJC0204-01地块溢价封顶，进入线下摇号环节。最终，中天美好集团击败42家同行，以5.76亿元的总价竞得该幅地块，楼面价31163元/平方米，溢价率11.3%，精装限价46000元/平方米。根据出让信息，该地块毗邻杭州SKP及杭州亚运村；且地块体量、总价均适中，对房企而言具有较强的吸引力。

杭州奥体板块的热度早已得到市场验证。例如，在今年4月份，大悦城以15.57亿元、溢价率12%的代价摘得奥体博览中心单元地块，在34家参拍房企中拔得头筹。就在11月28日，由该幅地块建成的中粮悦著云轩发布《1-7幢购房意向公示》，首开318套房源，共有3014户家庭登记，最终中签率10.44%。

作为溢价率最高的地块，89号四堡七堡单元JG1402-12地块经过29轮报价达触顶溢价，坤和、建杭、中豪、滨江集团、杭州兆欣5家房企进入摇号程序，最终由浙江建杭置业有限公司以27.49亿元竞得，溢价率11.79%，成交楼面地价44834元/平方米。地块出让信息显示，该幅地块精装限价66000元/平方米，毛坯销售均价不高于60000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于66000元/平方米。

银湖37-8地块和世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块则吸引了两家房企摇号。经12轮竞价后，杭州本土房企山水置业以5.7亿元的总价竞得，楼面价12297元/平方米，溢价率11.76%，精装限价25800元/平方米。专家认为，该幅地块之所以引发房企争夺，主要是因为地价低，对房企的现金流要求不高。同时，售价低，流速或有保障。地块新房限价25800元/平方米，较此前高层限价22000元/平方米、低密31500元/平方米存在较大的价格优势；其三是容积率低，利于打造品牌。

5宗线上成交的地块中，4幅地块底价成交，而萧山区世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块虽未达封顶，但溢价率达10.75%，经27轮竞价，由滨江以约26.78亿元竞得，成交楼面地价31011元/平方米。此外，滨江还耗资9.8亿元底价竞得世纪城南单元XSCQ0404-11（1）地块，楼面价24000元/平方米，精装限价43000元/平方米。浙江富阳百合房产、杭州东吴、浙江新世界亦均有斩获。

土地市场热度仍趋于稳定

根据成交结果，中指研究院指出，虽然当前全国房地产市场仍在筑底，但杭州土地市场的热度仍趋于稳定，核心板块地块依旧竞争激烈，当然地块间热度也分化明显，预计这种分化将长期存在。没有了地方平台托底，杭州能以全部民营企业拿地，也说明了房企对于杭州房地产市场的信心。

高院生认为，“杭州第四批次集中供地整体出让情况符合市场预期”。其解释说，杭州此轮土拍中房企拿地更加理性，对于地块的竞拍不仅考虑利润，也重点关注流速，即使同一板块内部的竞争力度也会有所不同。

例如，本次供地中钱江世纪城的3宗地块，世纪城核心区01号地块位置最佳，也是三者中唯一封顶出让的；世纪城核心区块08、14号地块位置次之，最终溢价10.75％出让；位置更偏僻的世纪城南11号地块则以低价成交。

而在完成四轮集中供地后，中指研究院统计，2022年，杭州全年共成交涉宅地块131宗，成交总建面1165.5万方，同比下降13.5%；总土地出让金1913.5亿元，同比下降13%。

从获地房企来看，滨江、绿城这些本土房企为主要力量。11月30日，滨江集团方面向《华夏时报》记者透露，包括杭州在内，公司全年共斩获地块41宗，权益土地金额373亿，总土储已超3000亿。《华夏时报》记者根据公开信息不完全统计，在杭州市场，滨江今年共计获得28宗地块，拿地总金额达479.38亿元；绿城集团则在杭州前三个批次供地中斩获了10宗地块，斥资约266亿元，但未在第四批次土拍中拿地。

在高院生看来，杭州今年土地出让金相比去年有所回落，原因主要受整体市场环境回落以及房企资金困境影响。但相比于其他城市，杭州市场仍具有较充足韧性，房企依然中长期持续看好。

浙报传媒地产研究院判断，目前南京、武汉、无锡、苏州等城市陆续发布第五批集中供地计划，杭州极可能在12月迎来第五批集中供应。据其了解，多城区已有五批次供地计划，其中不乏核心优质地块。如果地块在12月挂牌，按规律将在2023年年初正式出让，考虑到年初一般为房企拿地发力期，预计土地市场热度将有所提升。

值得注意的是，土地市场之外，11月中旬提出“认房不认贷”、放松调控的杭州楼市热度同样不减。根据统计，上周（11.21-11.27）新房市场供应依旧处于高位。新开盘方面，全市共20个项目推盘，入市房源量达3503套，较前一周上涨68%。同时，上周（11.21-11.27）杭州新房市场量价齐升，全市共成交商品房2836套，环比上涨16.5%。