房地产市场可能呈现五大趋势

2021 年以来，楼市政策不断收紧。3 月 26 日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

回顾 2020 年的房地产市场的表现应该是超预期的，年初的新冠疫情让市场暂时冻结，房产市场曾经一度受到较大冲击，但全年的数据（新房销售面积和金额）却再创新高。

2020 年房地产的最明显的特征是分化，主要表现在：不同城市之间的市场出现明显分化，总体来说一线城市价升量增，而三四线城市则相反；在同一个城市内部也出现分化，核心地带的住宅涨幅明显大于外围地带；从成交户型看，同样出现分化，大户型的成交增速明显高于小户型的增速；租金与房价之间的分化，总体来说租金是下降的，但房价却是上涨的。

整体来看，2021 年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面，融资新规影响房企投资意愿，拿地减少。另一方面，2021 年房企到期债务同比增长 36%，加上 " 三道红线 " 影响，房企现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力。

过去房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，土地储备持有时间越久，房价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，房企要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。

过去，房地产开发企业非常关注市场销售的规模排名，因为有了市场规模地位就可以获得充分的金融支持。但随着 " 三道红线 " 监管指标的实施，这样的秩序可能会发生改变。金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量，由此导致房企的关注焦点也会出现变化，规模不再是十分重要的指标。

开发企业的信用风险的管理将愈发重要。2020 年债券市场的违约案例快速增加，地产行业的违约案例最受关注。以往的金融机构对于开发企业的信用风险并没有进行科学的评估能力，他们评判企业风险的主要因素往往是规模，只要规模比较大的房地产开发企业就可以容易获得金融机构的信任。