中国房地产市场远没有结束

中国房地产市场远没有结束，当下确实很迷茫。迷茫主要是两方面原因：一个原因是，要求企业降杠杆；另一方面，企业还要买地。买地方面，今年土地的价格涨了很多，很多地方的面粉贵过面包，稍微做的不好就会亏损，这种情况下确实很迷茫。杠杆降还是不降，投资投还是不投，对于中小房企来讲的确是一个很关键的问题。

如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后大家还活着，那就是一个好样的企业；如果三年以后没了，这个世界跟你一点关系都没有，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼房产市场在进步。

关于“集中供地”，吴建斌认为，这是在约束无序供应。“两集中”供地，22个重点城市一年供地不超过2次或者3次，让供地更加有序及透明，从这个角度来看是好事。

在这个形势之下，大家希望土地市场降温，但并没有降温，土地价格上升的太快反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情。很多公司觉着流量很重要，买的时候感觉拿了一块地，但是买完之后可能是负担。

其次，扩充土地储备的方式要加快调整，要多元化。原来大家都追求短平快的效果，招拍挂的地块符合短平快的理念，但以后土地储备的方式可能要转向城市更新。

我们很多房子是20世纪七八十年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子可能面临拆除的问题，每个城市都有这样的问题。所以城市更新在将来可能成为房企在市场获得土地的方式，还是第一位的方式，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经是没什么钱可以赚了。

第三点，顺应供地节点安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式把适合的土地拿下来，拿一块是一块，这反而给中小房地产企业提供了比较好的机会和选择。

第四点，投资阶段即制定好融资方案。房产房企要求团队在买地的时候，必须有融资方案，便于得到财务的支持。没融资方案的土地，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，几块地就把几百亿资金消耗掉，流动性就会有很大的问题，流动性出现问题，企业的发展就会出问题。

第五点，处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。

住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会将整个公司进入被动的局面，所以房企首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展建立好。

未来的3-5年，“十四五”期间房地产政策还会是收紧的，因为要符合“三道红线”，能度过困难就是有经营性现金流，如果没有经营性现金流，未来几年是很困难的。