“三道红线”下的房企融资之变

 始于三季度的房企融资监管机制正在不断细化、落地，并开始逐步显效。8月20日，央行、住建部推出的针对重点房企的资金监管和融资管理规则被媒体披露，其中“三道红线”的指标是业界关注的焦点，也成为房产房企融资的转折点。尽管目前只是在部分重点房企中试点，但业界普遍预测在全行业铺开是大概率事件。在政策的威慑下，开发商开始主动调整债务结构，通过加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资等方式主动降杠杆、降负债。

受疫情影响，今年货币政策总体宽松，融资成本处于历史低位。尽管监管层对房地产领域采取了严厉的融资管控措施，但总体融资环境并不算差。从国家统计局近日发布的数据看。房产从资金来源结构分析，自筹资金和个人按揭贷款增速明显。自筹资金的主要来源为企业发债和非标融资，说明企业正在借助融资成本相对低位的时间窗口抓紧储备资金。这一点从房企发债数据也可以得到体现。。

信托融资方面，股权投资类信托增长明显。据统计，前三季度共发行695只股权投资信托，其中八成投向房地产，这从一个侧面反映出房企融资“债转股”的趋势明显。

从行业的整体表现来看，“三道红线”新规在试点房企施行后，开发商（尤其是先前偏保守型的开发商）的融资思路和融资策略出现了比较大的变化：

第一种现象是一些开发商即使尚未触碰“三道红线”，目前也已在主动降低有息负债，并重点将占比大的非标融资转为标类融资；第二种现象是开发商更加重视创新融资部门的设立和管理，并积极加强多元化的融资储备；第三种情况是房产开发商更加主动地降低杠杆，比如土地竞拍保证金和土地前融基本靠自有资金解决为主（也即根据销售回款来确定拿地步骤），简单来说就是通过高杠杆拿地的策略出现了普遍收缩。

客观地说，今年下半年以“三道红线”为主的房产地产融资监管政策给中小开发商造成的生存压力远大于给规模房企造成的影响。以开发贷为例，目前一些中小开发商获取开发贷的难度在逐步加大，具体表现在两个方面：一是大部分中小房企目前只能找当地比较小的城商行申请开发贷，但额度基本都跟不上；二是放款的不确定性越来越大，需要等到银行有额度释放后才能放款。