三季度房地产市场加快恢复

近日，亿翰智库公布的全国受监测40城市商品住宅销售数据显示，9月份40城市商品住宅销售面积为2458.0万平方米，同比环比均实现上升，分别为12.4%和2.3%，成交量稳中有升。

“金九银十”被认为是房产房企传统的业绩发力期，从2020年1月至9月房企销售额业绩走势来看，各梯队房企的业绩冲击力度较大，不同梯队房企销售业绩均实现了不同程度的增长，其中，TOP50房企业绩门槛值涨幅最高，达到15%。在住宅价格方面，9月份全国百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。根据中指院对全国100个城市的全样本调查数据显示：9月份，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅连续39个月在0.6%以内。

今年7月以来房地产调控政策收紧态势明显，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。综合前三季度，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点，三季度累计上涨1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大。

调控政策收紧城市不断增加，9月份，先后有多个地方城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场，具体包括东莞、杭州、沈阳、常州和成都。综合来看，各城市调控政策普遍在以往出台的政策基础上做出适度调整；整体表现为因城施策，以稳为主，以防止市场出现较大波动；坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策基调。

从调控内容上看，各地出台的政策在加强市场监管的同时，也明确了高层次人才及无房家庭优先购房等政策导向，更多的聚焦在保障刚需群体的住房需求，抑制投资投机需求。　基于此，三季度房地产市场预期趋稳，新房、二手房价格整体稳中有升。尤其是9月以来，调控政策逐步显效，需求归于理性；金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。

该机构认为，对地产行业来讲，政府加大房地产行业领域的资金监管，一方面有利于保持行业稳定运行，避免市场出现过热现象；另一方面有利于加快行业整合，实现强者恒强，规避劣币驱逐良币的现象。在业内看来，无论是在外部环境的不确定性增加，还是内部疫情冲击，房产房地产行业“房住不炒”的调控底线都没有任何动摇。

四季度行业分化将进一步加剧综合今年以来的市场形势，年初新冠疫情的暴发导致房企销售一度受阻。但截至9月末，房企销售情况已恢复至去年同期水平，多数房企已经出现了同比上升的趋势。

与此同时，随着疫情防控常态化，重点房产房企目标完成度仍旧有待提升。截至2020年9月末，典型房企销售业绩目标完成率为70%。30家典型房企中，半数目标完成度仍未达70%。这意味着，房企在四季度的业绩压力仍然不小。

针对四季度市场趋势，中指院方面分析预测，行业关于资金监管“三道红线”新规试点逐步落实，部分房企或将采取让价促销方式抢收回款，预计供应的改善或将继续支撑成交量维持一定规模，但考虑到中央及热点城市将继续坚持严格调控导向，且秋冬仍存局部疫情反复的可能，四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定。

今年，在行业增速放缓的背景下，叠加疫情影响，百强房企业绩表现也呈现差异化。当前市场环境下，各梯队房企集中度延续了分化格局，规模房企竞争优势凸显，而中小规模房企销售仍面临了较大的增长压力。