从黄金周消费分化看楼市分化

生活负担压力小，甚至还未就业的年轻人，崇尚旅游、尝试不一样的生活，喜欢探险和徒步等，而生活压力大、子女教育压力大，背负房贷的中年人，旅游的动力相比之前或许下降了。从官方数据也能看出端倪，上半年我国居民人均可支配收入比2019年同期名义增长2.4%，扣除价格因素，实际下降1.3%。城镇居民可支配收入中位数收入增长0.4%，平均数收入增长1.5%。

上半年高收入人群收入增长了，房产中等及低收入人群基本没增长，甚至下降了。映射到消费市场，就是消费的两级分化。比如，国庆黄金周海南4家免税店零售额同比增长167%；阿里2020年“十一”黄金周消费出行报告显示，高星级酒店预订量增长100%；比如，很多网友反映，国庆期间SUV汽车卖得好。

但同时，核心通胀(剔除一些价格变动巨大且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI)从2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到0.5%的最低点，衣着类、居住类(租金)、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”，就是一个典型的例子。可见，由于收入预期转淡，中等及低收入人群的消费受到影响，相关商品价格就涨不起来。

楼市也存在这样的局面。贝壳研究院数据显示，今年黄金周重点城市的二手房市场升温，18个城市二手房日均交易比去年同期增长50%，杭州、合肥交易增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。而且，国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

涨价的原因是，挂牌价上升了，改善型换房需求明显增加，中高价位房源成交占比提高。根据贝壳数据，北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升，广州、深圳高总价房源交易占比也上升了。笔者所在的广州某小区，有地铁、学位房优势，但凡3房户型的，一挂出来马上就卖出去了。

新房市场方面，今年黄金周上海成交13.1万平方米，去年国庆期间还不到1万平方米，复苏强劲。根据中指院数据，广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过2018年同期的水平。尽管开发商折扣促销很普遍，但并不包含一线城市的项目。但二线城市来看，新房市场不温不火，大多数区域都在打折促销，三四线楼市打折更普遍，甚至贴着地价卖或亏损出货。

目前，很多二三线城市二手房挂牌量都创历史新高，相比2019年翻了一倍左右，国庆期间这些城市二手房挂牌价普遍下调。这几年，尽管二三线城市“引才”力度很大，送钱、送房、送户口，但从本地高校毕业生就业看，留在本省的比例普遍在30%-40%，多数毕业生去往了一线城市以及杭州、东莞等热点城市，夯实了这些城市的购买力，楼市分化也就在情理之中了。