抓融资 促销售

在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下，近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。“踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的。同时，紧抓融资机会，调整债务结构，并在“金九银十”进行促销。

专家表示，出售资产行为短期或延续。长期来看，房企需扩大精细化管理广度和深度，寻求合理稳健的发展路径。

出售资产案例较多

近期，房企出售资产进行“瘦身”的案例较多，表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。

国泰君安统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于７０％、净负债率大于１００％、现金短债比小于１倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。

“出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。

９月２５日，金科股份８０亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过４０亿元（含），期限不超过７年，募资拟用于偿债。

贝壳研究院指出，就三季度情况看，８月、９月房企发债额环比有所下降。四季度融资规模大概率保持环比下降，房企销售端压力加大。为冲击年度目标，房企或多采用促销政策，对冲融资端压力。

看重“管理红利”

“长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”刘水表示，房企需要在精细化管控方面扩大深度和广度。

万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于２００２年的土地“招拍挂”制度。这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。

郁亮指出，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。

万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。

着手产品和服务端成为众多房企的共识。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前接受中国证券报记者采访时称，公司重视且坚持创新引领高品质的产品与服务。“这是公司主要的竞争力。”

中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在２０２０年中期业绩会上称，房地产增量部分减少，未来发展主要在存量上，地产商将更注重科技含量的住宅，企业将通过智慧社区、绿色建筑、装配式住宅提升产品竞争力。