反向拉升“租售比”跑赢银行理财

2020/9/28 14:16:41
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近日,《华夏时报》记者调查了多个商住房项目,发现自2017年“326政策”落地3年多以来,商住房项目价格迟迟未能回血,仍然处于低位水平。同时,记者注意到,由于商住房总价较纯住宅而言更低,在租金没有太大变化的前提下,商住房的租售比在不断升高,有部分项目的租售比约为1:256,租金回报率则超过7.1%,这一数值已经高于一般银行的活期存款利率。


据记者了解,十几年来,由于房地产价值增长迅速,“租售比”几乎很少作为房产价值衡量标准被投资者重视,然而,商住房价格的低迷,却反向拉升了“租售比”,这也开始引起了部分长期投资者的关注。


“326新政”后商住房进入寒潮期


同时,严格的限购政策也开始实施。“北京社保满5年,名下无北京房产,必须是全款购买。我们这个楼盘是在3·26政策前开盘销售的,所以还是可以卖给个人。”北京顺义商住楼盘尚峯壹号的置业顾问齐风(化名)对《华夏时报》记者表示。《华夏时报》记者了解到,尽管已经开盘3年有余,该楼盘仍然剩有不少房源没有卖完。


对于商住房而言,无论是开发商在商业用地上设计出住宅户型,抑或是“商改住”进行出售,其产品与纯商品住宅相比仍有较大差别。除了产权仅有40年或50年之外,商住房因不能落户,也无法享受到学区等相关配套。


3年半价格仍在阴跌


同样,中原地产研究院发布的数据显示,在“3·26新政”落地的两年内,北京商办市场二手房的价格平均下降了35%,市场整体显得格外低迷。“要求社保、限购、不能够贷款。那么,符合资格的客户就变得格外少了。而且在新政发布后,北京基本上没有新入市的商住房,都是在卖没有去化完成的存量房。”齐风对《华夏时报》记者说。


齐风认为,严格的限购政策将许多购房人挡在了门外。至此,商住房相比较纯商品住宅的优势也不再明显,降价销售成了去化主要渠道。


“3·26新政”落地前,并不限购的商住房也吸引了众多的投资客。但目前,谈及到商住房的投资价值,齐风则是直言:“只能是保值,投资价值我们这边是不能向客户保证的。这边没有通地铁,交通相对来说不太方便。但楼盘周边的环境比较好,好多人买来养老。”


同样,对于买入商住房后,其在二手房市场上的流通情况,齐风同样表示:“一般价格合适还是能够卖出去的,但是具体好不好卖,我们也不好打包票。”


那么,购买商住房真的是“无利可图”了吗?尽管面临着限购以及无法出售给个人这一严控局面,和普通住宅一样,商住房仍可以出租。值得关注的是,一般的商住房项目内多配套健身房、篮球馆等娱乐基础设施,社区氛围较轻松时尚,类似“loft”类型的户型设计也抓住了不少年轻人的心,很多商住房的租金和周边普通住宅的租金相比会更高一些。而随着购入商住房总价的走低,北京商住房的租售比也在持续攀升。


“49平米,目前业主的报价是118万,价格还有商议空间。出租的话,月租金一般在7000元左右。”北京像素的一位中介向《华夏时报》记者介绍了一处房源。北京像素是北京商住房市场中的代表楼盘,其蜂巢式的建筑风格在泛CBD地区格外显眼,也是许多“北漂们”的落脚站。


但同时,商住房自身面临一些政策风险。“我们不能保证后续的政策走向,也不能说买商住房没有风险,这些都是预料不到的。”齐风对《华夏时报》记者表示。严跃进认为,后续,既有的商住房市场要积极想办法进行流通,但也要管控新房市场以及新入市的项目数量。

编辑者:canfcw.com

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