反向拉升“租售比”跑赢银行理财

近日，《华夏时报》记者调查了多个商住房项目，发现自2017年“326政策”落地3年多以来，商住房项目价格迟迟未能回血，仍然处于低位水平。同时，记者注意到，由于商住房总价较纯住宅而言更低，在租金没有太大变化的前提下，商住房的租售比在不断升高，有部分项目的租售比约为1：256，租金回报率则超过7.1%，这一数值已经高于一般银行的活期存款利率。

据记者了解，十几年来，由于房地产价值增长迅速，“租售比”几乎很少作为房产价值衡量标准被投资者重视，然而，商住房价格的低迷，却反向拉升了“租售比”，这也开始引起了部分长期投资者的关注。

“326新政”后商住房进入寒潮期

同时，严格的限购政策也开始实施。“北京社保满5年，名下无北京房产，必须是全款购买。我们这个楼盘是在3·26政策前开盘销售的，所以还是可以卖给个人。”北京顺义商住楼盘尚峯壹号的置业顾问齐风（化名）对《华夏时报》记者表示。《华夏时报》记者了解到，尽管已经开盘3年有余，该楼盘仍然剩有不少房源没有卖完。

对于商住房而言，无论是开发商在商业用地上设计出住宅户型，抑或是“商改住”进行出售，其产品与纯商品住宅相比仍有较大差别。除了产权仅有40年或50年之外，商住房因不能落户，也无法享受到学区等相关配套。

3年半价格仍在阴跌

同样，中原地产研究院发布的数据显示，在“3·26新政”落地的两年内，北京商办市场二手房的价格平均下降了35%，市场整体显得格外低迷。“要求社保、限购、不能够贷款。那么，符合资格的客户就变得格外少了。而且在新政发布后，北京基本上没有新入市的商住房，都是在卖没有去化完成的存量房。”齐风对《华夏时报》记者说。

齐风认为，严格的限购政策将许多购房人挡在了门外。至此，商住房相比较纯商品住宅的优势也不再明显，降价销售成了去化主要渠道。

“3·26新政”落地前，并不限购的商住房也吸引了众多的投资客。但目前，谈及到商住房的投资价值，齐风则是直言：“只能是保值，投资价值我们这边是不能向客户保证的。这边没有通地铁，交通相对来说不太方便。但楼盘周边的环境比较好，好多人买来养老。”

同样，对于买入商住房后，其在二手房市场上的流通情况，齐风同样表示：“一般价格合适还是能够卖出去的，但是具体好不好卖，我们也不好打包票。”

那么，购买商住房真的是“无利可图”了吗？尽管面临着限购以及无法出售给个人这一严控局面，和普通住宅一样，商住房仍可以出租。值得关注的是，一般的商住房项目内多配套健身房、篮球馆等娱乐基础设施，社区氛围较轻松时尚，类似“loft”类型的户型设计也抓住了不少年轻人的心，很多商住房的租金和周边普通住宅的租金相比会更高一些。而随着购入商住房总价的走低，北京商住房的租售比也在持续攀升。

“49平米，目前业主的报价是118万，价格还有商议空间。出租的话，月租金一般在7000元左右。”北京像素的一位中介向《华夏时报》记者介绍了一处房源。北京像素是北京商住房市场中的代表楼盘，其蜂巢式的建筑风格在泛CBD地区格外显眼，也是许多“北漂们”的落脚站。

但同时，商住房自身面临一些政策风险。“我们不能保证后续的政策走向，也不能说买商住房没有风险，这些都是预料不到的。”齐风对《华夏时报》记者表示。严跃进认为，后续，既有的商住房市场要积极想办法进行流通，但也要管控新房市场以及新入市的项目数量。