最笋淘房攻略，把房东的羊毛狠狠薅起来！

最笋淘房攻略，把房东的羊毛狠狠薅起来！

二手房的买卖，总是一方想卖的贵，一方想买的便宜。

二手房交易，向来都是实打实的利益之争，涉及到钱的事，千万别指望着谁会仁慈。

这场较量，争的不是面子，而是利益。靠的不止是房子，还是买卖双方的信息差与心理素质。

此前出过一篇跟着开发商学卖房的攻略，给大家展示了卖房者的演技与自我修养，大家惊呼套路深！

今天就来跟大家聊聊，作为二手房买房者，究竟该如何做，才能应对自如，识破万千套路，买到称心如意的好房子!

1、一定要对目标小区了如指掌

买方没有那么多花里胡哨的表演，更多的是实打实的收集信息。防套路的最好办法，就是尽可能多的掌握信息，减少信息差，最好的办法就是多看房。

李老师一直都跟我们千麦房研院的伙伴在讲一句话：看房少于50套，不配买房；看房少于80套，不懂买房；看房超过100套，刚刚入行。

所以，买房其实没有太多的捷径走，想省钱，真的就是多看。但也别乱看，锁定目标小区后，更应该针对小区及周边的房子全方位对比着看，包括房子的朝向、楼层、装修、采光以及不同房源的报价等等。

等你把将要买的小区和周边小区全看一遍后，在你脑海中就能勾勒出这一个小区的房价体系，也就能辨别什么是笋货，什么是神坑了，这才算是看好了房子。

只有做到这种程度，才能叫做心中有谱。一旦这个小区有新房源上线，你才能迅速判断是否出手，这是买二手房最重要的基础。尤其是在当下房价相对平稳的时候，这个多去看房的方法更加适用。

不然很可能，中介带你看了两三套房子，你便信了他口中所谓的笋盘，买了才知道这笋盘卖了半年了，还在疑惑为何大家这么不识货！

2、一定要搞清楚卖家卖房的真实原因

搞清楚这一步至关重要，这关系到我们的买房策略。常规来说，卖家卖房一般都是这几种原因：刚需置换、投资套现、移民搬迁以及急事转手。

卖房时，为了让房子卖的更好，很多卖家都会将卖房的不利信息隐藏起来，告诉你一个光面堂皇的理由，但是如果你就这么信了，你可能就此踩坑。

比如说突然出现一套特别笋特别笋的盘，低于你调查的同类房源3000元/平，你要不要？

要知道，事出反常必有妖，越是突然降价急售的房子，越要搞清楚房主为何突然转手，如果是不利的消息，百分之九十九房东都不会告诉买家。曾经有粉丝遇到这么一套“笋盘”，幸亏多了个心眼，问问楼下阿姨才知道，这套房子天天一群债主来追债。

除此之外，搞清楚房主的转手原因，有助于我们针对性的制定买房策略，明确自己优势，找到议价空间。

比如是改善置换的房主，他在卖房的同时，也在找升级的房源，在上涨行情下，可能自己也格外需要资金去下定。这时候如果你付款时间快，可能就是优于其他购房者最大的优势。

再比如是投资套现、移民等急需要钱的情况，首付比例高、不做公积金贷款可能是更好的竞争因素。

抓住卖家的痛点，就是找到自己优点，多听听卖家的条件，大多时候你更快的把握卖家的需求点。

有时候你有的优势，也许能跟房东换取更多的议价空间。

3、不同的市场氛围 不同的买房思路

买二手房的一个现实就是：有时候，你想买的房子价格还真砍不动！房主那么拽还真是有原因的！市场火热的时候，你还两下价，房子就被其他买家买走了，根本不愁卖。

这种时候，你要是还学着网上的砍价技巧，一步步去看房，玩策略，房子早就被买走了。

等着你的就是，同一小区剩下的房子越来越贵。一方面报价低的房子，卖的最快，没有了就真的没有了；另一方面，市场预期好的时候，业主往往会见势加价，房子随着预期越来越贵。

所以这种时候，别玩欲拒还迎的那套了，遇到价格合适的房子，就赶紧带着定金，大声告诉房主，我宣你这套房子，确定签约意向，但注意表达时要含蓄，可以说你家人满意，别说你特别满意，留一些议价空间，进退自如。房主感知到定金诚意，可能也会适当让利。

如果遇到横盘或下跌期，那就有我们施展的空间了，慢慢看、好好谈价格。市场行情不好时，并不是每个房主都会对未来房价预期良好，谁也说不准未来房价会不会继续降，打击房主的优越感，艺术性的挑挑房子的问题，砍价往往大有空间。

但是价格不可能无限降，砍价也要注意尺度，一般来说，挂牌5万/平的房子，可能以4.7万/平成交，再低至4.5万/平已经是极限。你再砍，房东就可能拿着刀，追着你砍了。

4、一定要跟中介搞好关系

有好的中介资源会省很多事，如果本身就有非常相熟的老中介和店长，你就知道，其实有些房源中介是不放出来的。

如果你与他们的关系好，可以直接上他们后台查看，但如果你不注重这层关系的维护，只是一味的去计较中介费用，你完全不知道还有这些好房源。李老师就告诉我，他在多个城市都有相熟的中介，要找房源的时候上他们的后台是不难的。

如果没有相熟的中介，那一定要好好挑选靠谱的中介，这往往比选中介品牌还重要。因为中介这个行业相对来说门槛很低，鱼龙混杂，经验层次不齐，人品上也很难说的准。

除了选择大的中介品牌之外，还可以去筛选那些在目标小区成交量大的三五年工作经历的资深中介。因为这样的中介，往往对于目标小区的房各方面都比较了解，也积累了一些人脉资源，小区内新房资源，大抵都在他的了解和掌握之中。

于我们购房者来说，遇上这类熟手，意味着寻找房源更加便捷，房源质量也更高，能省不少事。不过前提是，你对小区的价格体系有清晰的认知。但你也要注意一点，有些做的久的中介，难免有点油，你也要注意分辨信息。

最根本的，中介总是逐利的，除非本身就有合作多年的中介，单纯讲搞好关系意义不大，所以核心还是让利。其实激励模式也可以放在这里，如果中介能够帮你在多少钱内搞定这套房子，就承诺额外拿出相应的佣金私自给他，也是行得通的明智之举。

5、产调非常重要

这个是需要强调一百次也不过分的知识点，就是要去做产调。在下定金之前，一定要让中介带着你和房东，一起去当地房地产交易中心查询房产信息。可以查到很多关键信息，比如：产权人的信息、房屋的抵押状态、租赁状态、房屋类型等等。

关系到房屋产权的东西，真的是碰到一个就够让你头疼的。比如，房子刚买下来就被查封了，又或者买到的房子带租赁合同，又或者房子产权不清晰，卖给你房子的并不是唯一房东等等。

如果有学区需要，还要去相关部门或街道确认，要买的小区是否在学校的学区范围之内。不是在名校附近的房子就是学区房，或是只听中介的一面之词与过往经验，因为有时候学区政策也是在变动的。

此外还要注意房子对应的学区名额是否被使用，约定原户主的户口迁出时间。很多城市的学区房，规定年限内往往只能对应一个家庭的名额，重复使用是需要时间差的。

此外还要注意房屋类型，是不是真的70年产权的住宅，一定要擦亮眼睛看清楚！