房企“钱紧”这半年：规模央企盈利跌去八成

地产行业遭遇新冠肺炎疫情的这半年，房企钱袋子受到了什么影响？从多家房企近日披露的半年业绩预告看，现实比想象中更严峻。

7月13日，招商蛇口(001979.SZ)公告称，上半年公司经营业绩将同比下降，归母净利润下跌79.59%~83.67%。同为央企的大悦城控股(000031.SZ)日子也不好过，预期上半年净利润为4.5亿~6.5亿元，同比下降65%~76%。

尽管楼市正稳步复苏，但房企半年盈利直接腰斩，还是让投资者大跌眼镜。不仅如此，多家规模房企上半年销售“亮红灯”，同比跌幅在两位数以上，年度目标达成率不到四成，行业排名也直线下滑。

“大部分房企下半年业绩承压，头部房企抗风险能力较强，而对于中小房企来说生存环境更加艰难，预计短期内难以扭转颓势，行业整体盈利状况承压。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。

疫情冲击房企盈利

与有“注水”空间的销售数据不同，中报披露期来临之际，房企半年盈利情况被赤裸裸地放到聚光灯下。

最先亮出底牌的有招商蛇口、大悦城、南山控股(002314.SZ)、中南建设(000961.SZ)、天健集团(000090.SZ)、粤宏远A(000573.SZ)、津滨发展(000897.SZ)等企业。

小房企南山控股业绩跌幅最为惊人。上半年，该公司预期归属于上市公司股东的净亏损为1.45亿~2.89亿元，下降幅度高达193.22%~285.79%，基本每股收益-0.11~-0.05元。

东莞房企粤宏远A同样如此，期内归属于上市公司股东预计净亏损750万~1500万元，同比变动115.53%~131.06%；基本每股亏损0.0231~0.0116元，而去年同期每股盈利为0.0776元。

疫情冲击下，小房企生存环境确实不容乐观。而规模房企业绩也大露颓势，给即将到来的地产中报期蒙上一丝阴影。

据招商蛇口官方数据，报告期内，该集团预期归属于上市公司股东的净利润将同比下降79.59%~83.67%，录得8亿~10亿元；基本每股收益将录得约0.04~0.06元，而去年同期为0.60元。

“自年初新冠肺炎疫情暴发以来，公司采取减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。”招商蛇口解释称。此外，受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。

实际上，过去三年，招商蛇口各项盈利指标增速已逐年下滑，其中归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%，逐步创下历年新低。去年该公司毛利率约34.65%，同样为近三年最低水平。

值得注意的是，去年同期，招商蛇口通过增资扩股转让子公司股权，产生税后净收益22.26亿元，这也导致今年归母净利润预计同比下降较多。

同为央企但规模不如前者的大悦城，也陷入盈利困境。上半年，大悦城预期净利润为4.5亿~6.5亿元，同比下降65%~76%；基本每股盈利约0.1~0.15元。

受疫情影响，上半年购物中心客流量、出租率双双下降，直接导致其租金收入减少；酒店客房入住率大幅下降，收入也同比减少；在最重要的地产板块上，期内公司达到收入结算条件的商品房资源同比减少，加上结算产品结构变动，导致商品房销售收入同比下降。

与招商蛇口类似，大悦城的盈利能力早已出现滑坡。去年，该公司净利润等指标增速较前两年有所放缓，第三、四季度甚至由盈转亏，导致大悦城全年扣非净利润较上年增长不到一个百分点。

陈霄分析称，疫情对房地产行业的冲击较为明显，一季度房企业绩受影响严重，二季度随着疫情退去，市场逐渐复苏，房企销售业绩也开始显著提升，但上半年整体还是与去年同期相比下滑明显。

可喜的是，疫情下仍有企业实现正增长。其中，中南建设预计上半年归母净利润同比增50%~70%；因项目结转，天健集团料半年盈利将翻番至12亿~13亿；津滨发展也扭亏为盈，归母净利润为盈利1.4亿~2亿元。

年度销售目标承压

从先期指标销售数据看，今年业绩承压的房企名单远不止此。

据克而瑞数据测算，上半年保利发展(600048.SH)销售业绩同比下跌13.31%，融创中国(01918.HK)同比下跌8.98%，绿地控股(600606.SH)同比下跌20.82%，新城控股(601155.SH)跌出行业前十，销售额同比减少21.76%。

除此之外，华夏幸福(600340.SH)、远洋集团(03377.HK)、泰禾集团(000732.SZ)、蓝光发展(600466.SH)、首创置业(02868.HK)销售额跌幅均在两位数以上，行业排名也出现不同程度的下滑。

头部房企融创一改去年高增态势，上半年合同销售金额1952.70亿元，同比下滑8.82%，合同销售面积、销售均价同比分别下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份，融创销售金额仅122亿元，同比减少33.17%。

若以年度6000亿元销售目标计算，融创上半年完成率仅33%。中金公司预计，融创上半年结算毛利率将同比下降6个百分点，但处置金科股权有望带来约17亿元收益，为上半年业绩提供额外支撑。

从销售目标完成度看，今年上半年，36家房企中近半数目标完成率不及40%。融创之外，远洋集团、富力地产(02777.HK)目标完成率也低于35%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，今年行业整体盈利承压。在今年发布业绩目标的30家头部房企中，上半年平均业绩达成率为41%，根据行业传统上下半年“四六开”的业绩占比，房企目标达成尚符合预期，但对于半年目标达成率偏低的企业下半年销售压力仍然较大。

销售业绩承压，房企纷纷抓紧窗口期发债融资。仅7月份以来，便有厦门建发、上实发展(600748.SH)、世联行(002285.SZ)、陆家嘴(600663.SH)、招商蛇口、华发集团发行超短期融资券，用来置换债务储粮“过冬”。

华发股份(600325.SH)拟设立融资额不超50亿元的租赁住房自查支持专项计划，融资期限高达18年。该公司还为控股股东华发集团供应链ABS及供应链ABN提供反担保，总融资规模不超过200亿元。

房企隐形利润“黑洞”永续债也重出江湖。其中，华夏幸福(600340.SH)拟向平安资管进行永续债融资，金额不超过60亿元；华侨城(000069.SZ)也拟发行5亿美元4.50%优先担保永续资本证券。

“疫情冲击下，房企销售回款承压，加之当前融资环境较为乐观，为缓解资金压力，发债现象较为频繁。”陈霄称。以华发股份为例，截至一季度末，该公司净负债率较去年底下降11个百分点，但仍高达197%。

不过陈霄认为，为迅速恢复疫情后的市场，当下货币环境相对宽松，随着疫情影响逐渐退去，市场恢复正常，政策也会适时调整，金融杠杆短期内会有所反弹，但只是暂时现象。