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划重点！央行明确房地产因城施策有优化空间 |
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房产新闻
加入时间：2023/7/17 8:47:58 |
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月14日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，央行相关负责人介绍2023年上半年金融统计数据情况，并答记者问。
本次发布会涉及房地产相关信息较多，中指主要观点：
整体来看，本次发布会释放了一定积极信号，
第一，央行指出当前经济面临的挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象，国际上疫情过后消费和经济恢复都需要时间，一般认为，恢复正常需要一年左右的时间，向市场传递出稳预期信号，同时也强调将根据形势，加大逆周期调节，预计下半年降准仍有一定空间。
第二，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。近日央行、金融监管总局引导金融机构继续对房企存量融资展期，有利于缓解当前部分房企资金压力，对稳定市场预期起到了积极作用，短期来看，针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。
第三，需求端更加强调政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间，降低首付比例、降低房贷利率是重要方向。
整体来看，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。
【问题】今年以来中国经济持续恢复，但也有专家指出恢复速度不及预期。央行如何看待下半年的经济恢复速度？在金融方面下半年需要出台哪些措施？
央行：当前的宏观经济数据有所回落，最近大家讨论也比较多，对于存在的一些问题，确实也不能回避。同时，我们认为，看待宏观经济既要坚持问题导向，也要有系统观念，要看到积极的一面。金融数据的回升是比较明显的，亮点较多，宏观经济运行也整体呈现回升向好态势。
一是金融支持基建投资继续发挥支撑作用。6月末基础设施业中长期贷款同比增长15.8％，有力支持重大项目建设稳步推进。7399亿元政策性开发性金融工具的资金支付使用比例已超过70％。6月建筑业PMI保持在55％以上的较高区间。
二是居民贷款合理增长、成本稳中有降，助力消费稳步恢复。上半年个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。6月个人住房贷款利率为4.11％，同比下降0.51个百分点。居民大宗消费需求不断释放，线上消费较快增长，服务消费继续回暖。7月以来铁路、航空的暑运客流较2019年同期明显增长。
三是强化对民营小微、制造业等重点领域的精准支持，外贸出口和民企经营仍具一定韧性。6月末，普惠小微贷款余额同比增长26.1％；投向制造业的中长期贷款余额同比增长40.3％。在全球经济复苏动能减弱、世界贸易量负增长的背景下，现在很多国家出口都下降，有的下降幅度还比较大，在这种情况下，上半年我国货物出口按人民币计价仍实现正增长，其中民营企业自主品牌出口增长11.5％。
我国经济长期向好的基本面没有改变，对高质量发展要有坚定信心。当前经济面临的一些挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象。国际上疫情过后消费和经济恢复都需要时间，一般认为，恢复正常需要一年左右的时间，我国疫情平稳转段刚半年左右，经济循环和居民收入、消费等已出现积极好转。全球政治经济形势错综复杂，我国内在发展潜力较强，市场预期也总体平稳，有效应对了外部环境变化。从长远趋势看，经济整体在向高质量发展的方向转变。科技创新动力不断增强，绿色转型稳步推进，消费市场逐步回暖升级，高质量发展的力量正不断积累，这也是经济结构性调整的好时机。……
按照党中央国务院加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、加强政策措施储备的部署，稳健的货币政策将继续精准有力，应对超预期挑战和变化仍有充足的政策空间。总量方面，根据形势变化合理把握节奏和力度，加大逆周期调节，为经济持续回升向好创造良好的货币金融环境。价格方面，促进实体经济融资成本稳中有降，有效支持扩大需求潜力。结构方面，聚焦重点、合理适度、有进有退，小微民营、绿色创新等重点领域的金融支持不断加大，房地产“金融16条”政策已明确延期。前期推出的政策举措正在发挥效应，对经济持续稳定增长我们要有耐心、有信心。
【问题】请问针对当前经济恢复的情况，能不能请央行详细介绍一下接下来货币政策还有哪些发力方向？后续降准降息还有多大空间？另外在结构性货币政策方面会否推新？
央行：后续人民银行将根据经济和物价形势的需要，按照党中央、国务院的决策部署，加大宏观调控力度，精准有力实施稳健的货币政策，综合运用存款准备金率、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持银行体系流动性和合理充裕，保持货币信贷合理增长，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。
同时，继续发挥好结构性货币政策工具的引导作用。……延续实施保交楼贷款支持计划，继续推动房企纾困专项贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效，促进房地产市场平稳健康发展。
▌中指观点
第一，疫后经济恢复需要一年左右时间，央行更加强调对经济持续稳定增长要“有耐心、有信心”。
央行指出当前经济面临的挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象，经济恢复正常需要一年左右时间，“正常现象”“一年左右的时间”均向市场传递了更加积极的信号，有利于稳定市场预期。同时，央行指出当前经济循环和居民收入、消费等已出现积极好转，我国经济长期向好的基本面没有改变。
第二，下半年加大逆周期调节，货币政策仍有发力空间。
央行明确指出“稳健的货币政策将继续精准有力，应对超预期挑战和变化仍有充足的政策空间”，总量、价格和结构方面均提到了具体方向，一是根据形势变化，加大逆周期调节；二是促进实体经济融资成本稳中有降；三是金融支持重点领域。下半年，货币政策整体仍有发力空间，央行指出“综合运用存款准备金率、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具”，降准或仍有一定预期。
【问题】房地产开发商贷款需求如何？尤其在周一发布了延期政策后需求如何？
央行：大家都知道，部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31％，其中银行贷款占比又不到一半。
从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5％以下。对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低、风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷的大约是6-7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。
2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。
一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。
二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
三是推动行业转型发展，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。
今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
【问题】想问一个关于房地产市场的问题，央行是否会采取更多措施来解决房地产行业面临的问题？如果是的话，具体会采取哪些措施？是在地方城市层面采取措施，还是在更加广泛的宏观政策层面的措施？
央行：上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。
房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来，因为非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
▌中指观点第一，“保交楼”、企业融资、租赁资金不断落地，短期配套政策有望进一步细化执行。
保交楼：过去两年央行已推出3500亿元保交楼专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，并引导商业银行积极提供配套融资，近日央行进一步加大“保交楼”金融支持，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。短期来看，“保交楼”仍是稳民生、稳预期的关键内容之一，相关配套资金和措施仍是发力方向。
企业融资：近日央行、金融监管总局引导金融机构继续对房企存量融资展期，有利于缓解当前部分房企资金压力，对稳定市场预期起到了积极作用，但是依然要看到部分房企长期积累的风险化解仍需要时间，预计接下来，针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。
租赁市场：年初“金融支持租赁市场17条”发布，对租赁市场的支持力度进一步加大，当前央行指出1000亿元租赁住房贷款支持计划在稳步推动，且已在部分城市落地，资金落位也意味着试点城市租赁市场将迎来实质性发展。
第二，因城施策提高政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在优化空间，降首付比例、降利率是重要方向，但需要保持合理预期。
根据中指监测数据，2022年以来，全国各地优化房地产调控政策超千条，今年上半年，各地出台政策频次超300次，当前三四线城市限制性政策已基本取消，普通二线城市高频优化政策后，政策空间亦受限，多数城市首套房首付比例降至20％、二套降至30％，已经达到央行规定的下限水平，同时多个城市首套房贷利率亦降至4％以下。
由此可见，住房信贷政策的空间更多在核心一二线城市，部分城市首套、二套首付比例较高，房贷利率亦处在较高水平，本次央行明确指出“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，表明接下来核心一二线城市的住房信贷政策有望进一步优化，降低首付比例、降低房贷利率，来降低购房门槛和购房成本，促进更多合理住房需求释放，但市场各方需保持合理预期。
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出处：中指研究院 |
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