我们在买二手房时，有些要素会影响到购房成本，其中最值得关注的是“普通住宅”（简称“普宅”）和“非普通住宅”（简称“非普宅”）。林女士最近看中一套位于南四环的小三居，房屋建筑面积为89平方米，挂牌价为420万元，小区容积率2.2，而卖方是在2017年拿的房本。那么，林女士想买的这套房子，究竟是普宅还是非普宅，会有怎样的具体影响呢？

解答：

在决定买房前，必须得弄清楚房子是普宅还是非普宅，这是因为，两者相比，普宅的最低首付比例要比非普宅低，而且还有税费优惠。也就是说，如果林女士买的是普宅，相比之下不仅能少付首付，还能少交税。

咱们先来看，普宅与非普宅该怎样界定，认定标准是什么？北京中原市场研究部专业人士指出，普宅需满足以下三项条件：一是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；二是单套建筑面积在140平方米（含）以下；三是价格符合相应标准。

特别是第三项，目前北京有着非常细化的规定，即五环内单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环单价低于31680元/平方米、总价低于374万元；六环外单价低于23760元/平方米，总价低于281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

那么，相对应来说，房产以上普宅认定条件中有任何一项不满足的，就是非普宅了。对照标准可以看出，林女士想要买的房子三项条件符合五环内总价低于468万元、容积率高于1.0、住宅面积低于140平方米，属于普宅。

一开始咱们就提到了，买普宅相对来说首付和税费都较少。那么，究竟相差多少呢？上述专业人士指出，从首付方面来看，普宅首套和二套的最低首付比例分别为35%和60%，非普宅则分别为40%和80%。而从税费方面来看，两者的区别体现在增值税及附加税上，诸如二手房交易方面，产权满两年（卖方取得产权的时间）的普宅可以免征，非普宅则都按差额（成交价与原值相减）来征收，城六区税率为5.3%，其他区税率为5.25%。

由此来看，林女士有意购买的这套房子，既是普宅，卖方拿房本也超过了2年，那么最低只需35%首付，且交易中免征增值税及附加税。