房价为什么“易涨难跌”

《陆家嘴》：您曾说过“泡沫越临近破灭涨幅越猛”，而我们的房价经历了几轮暴涨后，价格依旧高企，为什么房价易涨难跌？

朱宁：我曾写过一篇文章《房地产为什么是“泡沫之王”》，文章讲了为什么泡沫主要集中在房地产领域，房地产有几个很重要的特点：

第一，房地产是一种把消费、投资和投机集中在一起的资产，它不是一个单纯的投资、投机品，它也是一个消费品。

第二，由于房地产涉及土地供给，很大程度上它不是完全公开市场竞争的结果，而是一个政府政策和市场运行之间的一种结合。

第三，房地产市场流动性很差，市场行情不好的时候，因为没有房地产税，持有成本较低，持有方就选择不卖，反应在市场的结果就是价格并没有下降，但也没有任何成交，这就是“有价无市”。

这是从房地产的特质来解释为什么房价易涨难跌，但我觉得更重要的是中国特有的经济环境的原因。

有两个原因，第一，大家缺乏其他的投资途径，虽然过去20年房地产风险在增大，调控在加码，但是还没有其他更好更安全的投资渠道，所以大家的资金仍然涌入房地产市场。

尤其在资本项目管制仍然有效、资金不能全球配置的情况下，基于投资者行为的偏差和认知的局限，房地产仍然在大家心目中是最安全、收益最高的资产。

还有一个原因肯定是政府，政府其实不希望房价下跌，所以还是会采取各类手段维护房价的稳定。

《陆家嘴》：现在市场上有两类声音，一类是呼吁放松房地产拯救经济，因为房地产是支柱产业，可以拉动上下游几十个产业，但也有观点认为如果继续发展房地产，中国经济的竞争力会受到削弱，您倾向于哪个观点？

朱宁：我觉得短期来看房地产确实对经济有促进和带动作用，这也是为什么大家又把希望寄托在房地产上。

但是我们必须看到，房地产对中长期经济增长不利，房价的上涨会进一步加剧贫富分化，不利于整个社会的稳定和经济增长。

过去两年我们可以看到居民消费的增速在明显放缓，比如说乘用车、耐用消费品等等，这里面肯定有一部分是因为高房价挤压了居民家庭的可支配收入，导致可支配收入增速明显慢于整个经济增速。

现在消费对于整个中国经济增长的贡献已经超过50%，如果不能有效地促进消费增长，中国经济中长期的增长会面临很大挑战，所以在均衡考虑问题的时候，不能只看房地产的短期作用，还要看到它在整个中长期对于经济高质量、可持续发展产生的风险和阻碍。

在零八年美国楼市和九十年代日本楼市的泡沫过程中，一个很严重的问题就是资源错配，无论是土地、资金，还是劳动力，资源的错配也是一种浪费，这点也非常不利于中国经济长期高质量、可持续发展。

三四线城市房价令人担忧